Information zum neuen Grundsteuerbescheid 2025
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Liebe Mitbürgerin, lieber Mitbürger, wir möchten Sie mit den folgenden Hinweisen zu den Bescheiden über Ihre neu festgesetzte Grundsteuer näher informieren: |
Grundsteuerreform 2025
in den letzten Tagen wurde im Fernsehen und der Presse über die Auswirkungen der Grundsteuerreform, die zum 01.01.2025 in Kraft getreten ist, bereits heftig diskutiert.
Auch wir als Bürger*innen der Gemeinde Ensdorf bleiben von der Umsetzung der Grundsteuerreform nicht verschont. Ziel dieser vom Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber auferlegten Reform war es, eine gerechtere Bewertung der Immobilien und Grundstücke durch die Finanzämter vornehmen zu lassen, was in der Folge eine Neuberechnung der Grundsteuer durch die Gemeinde nach sich zieht.
Dazu wurden die Immobilien vom Finanzamt neu bewertet, auf Basis von verschiedenen Faktoren wie Lage, Größe und Art der Immobile. Die Bewertung der Grundstücke erfolgte in zwei Verfahren:
a) Grundstücke, die im Ertragswertverfahren bewertet werden (=überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke) wie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum
b) Grundstücke, die im Sachwertverfahren bewertet werden (= nicht überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke) wie Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke
Der Grundsteuerwert wird dann mit der Steuermesszahl zum Grundsteuermessbetrag multipliziert, auf den dann die Gemeinde den jeweiligen Hebesatz anwendet.
Im Zuge der Bewertung des Grundvermögens hat sich gezeigt, dass es im neuen Recht bei den Werten eine Verschiebung zu Gunsten des Sachwertverfahren, also für gewerbliche Grundstücke gibt. Diese werden im Bundesmodell im Vergleich künftig deutlich geringer bewertet als beispielsweise Wohneigentum, insbesondere, wenn letzteres neueren Datums ist.
Das Saarland hat auf diese Entwicklung reagiert und bei den Steuermesszahlen eine vom Bundesmodell abweichende Regelung getroffen. Im Gegensatz zu anderen Bundesländern hat das Saarland unterschiedliche Steuermesszahlen für Grundstücke nach dem Ertragsverfahren - also Wohngebäude - und für Grundstücke nach dem Sachwertverfahren, also für Gewerbe und Industrie. Die Steuermesszahl für Letztere ist höher, die Multiplikation mit dem o.g. Grundsteuerwert ergibt dann im Vergleich mit anderen Bundesländern in diesen Fällen einen höheren Grundsteuermessbetrag.
Mit den unterschiedlichen Messzahlen wird die Verschiebung hin zu den gewerblichen Grundstücken im Saarland zwar erheblich abgemildert, eine Verschiebung findet, wenngleich im geringeren Umfange, auch im Saarland statt. Die unterschiedlichen Steuermesszahlen haben und konnten diesen Effekt auch unter Beachtung der verfassungsrechtlichen Grundsätze nach dem o.g. Urteil des BVerfG nicht völlig ausgleichen. D.h. Industrie- und Gewerbeflächen haben tendenziell einen geringeren Wert wie vorher (auch wenn es hier durchaus auch Fälle mit anderen Ergebnis geben kann).
Eine wichtige Aussage lautet daher, dass bei Städten und Gemeinden mit einem hohen Bestand an Industrie- und Gewerbeflächen (ebenfalls) tendenziell aufgrund der oben dargestellten Bewertungsproblematik die Gesamtsumme der Steuermessbeträge nach dem neuen Recht niedriger liegt als nach dem alten Recht.
Die Höhe der Grundsteuermessbeträge wird allerdings auch von den Grundstücken beeinflusst, die nach dem Ertragsverfahren bewertet wurden. Bei älteren Wohngebäuden, insbesondere bei denen keine Generalsanierung vorgenommen wurde, ist der neue Wert 2025 ebenfalls eher niedriger.
Somit bedeutet ein hoher Bestand an älterer Bausubstanz in einer Gemeinde einen zusätzlichen Faktor, weshalb die Grundsteuermessbeträge in einer Stadt oder Gemeinde in Summe nach unten gehen.
Fazit:
Großflächige Industrieunternehmen führen in ihrer Bewertung (und u.U. dann auch noch in Kombination mit einem hohen Bestand an unsanierten Altbauten) dazu, dass davon geprägte Städte und Gemeinden – und dazu gehört die Gemeinde Ensdorf -tendenziell geringere Grundsteuermessbeträge ausweisen als andere.
Diese Kommunen müssen mit Ihren Hebesätzen nach oben gehen, um die gleichen Einnahmen aus der Grundsteuer im Jahr 2025 zu erzielen wie im Jahr 2024. Insofern gewinnt der Begriff der „Aufkommensneutralität“ eine neue Betrachtungsweise.
Diesem Sachverhalt Rechnung zu tragen stellt die Verwaltung und den Gemeinderat vor große Herausforderungen.
Eine aufkommensneutrale Festsetzung bedeutet für die Gemeinde Ensdorf, dass der Hebesatz auf 630 Prozentpunkte erhöht werden muss. Um vor dem Steuerhebetermin am 15.02.2025 Rechtssicherheit für die Grundsteuerbescheide zu haben, hat der Gemeinderat der Gemeinde Ensdorf zunächst beschlossen, den Hebesatz bei 465 v.H. zu belassen.
Für viele Hauseigentümer könnte dies - wegen der Neubewertung des Messbetrages durch das Finanzamt - bereits jetzt eine Erhöhung ihrer Grundsteuer B bedeuten.
Für die Gemeinde Ensdorf bedeutet die Reform bei Beibehaltung des bisherigen Hebesatzes jedenfalls Mindereinnahmen in Höhe von 345.250 €.
Wie oben bereits angedeutet, wird die Reform zu einer Erhöhung des Grundsteuerhebesatzes auf mindestens 630 Prozentpunkte führen. Ob es darüber hinaus weiteren Handlungsbedarf gibt, wird sich aus dem strukturellen Defizit im Rahmen der Haushaltsplanung 2025 ergeben.
Verwaltung und Rat waren allerdings der Auffassung, dass eine eventuell nötige zweimalige Erhöhung des Grundsteuerhebesatzes binnen weniger Monate nur schwierig darzustellen ist. Deshalb hat der Gemeinderat beschlossen, die endgültige Höhe des Grundsteuerhebesatzes im Rahmen der Haushaltssatzung 2025 festzusetzen.
Ihr Jörg Wilhelmy
Bürgermeister
Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Mit Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10.04.2018 wurde die bisherige Rechtslage zur Berechnung der Grundsteuer mit dem Grundgesetz für unvereinbar erklärt und gleichzeitig eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab dem Jahr 2025 verpflichtend vorgeschrieben. Die im Anschluss vom Bund beschlossenen Reformgesetze gelten weitgehend auch im Saarland außer bei den sogenannten Steuermesszahlen. Hier sieht das Saarland eine Differenzierung nach Grundstücksarten vor. Der saarländische Gesetzgeber will hierdurch den wohnlich genutzten Grundbesitz fördern und die infolge der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes eintretende Mehrbelastung wohnlich genutzter Immobilien zumindest mildern.
Was passiert bei Eigentumswechsel?
Bei einer Grundstücksübertragung (z.B. durch Veräußerung oder Erbanfall) erfolgt eine sogenannte Zurechnungsfortschreibung auf den neuen Eigentümer mit Wirkung zum 1. Januar des Jahres, das auf das Jahr des Eigentumsübergangs folgt.
Da die Finanzämter wegen der Grundsteuerreform hoch belastet sind, ist in einigen Fällen diese Zurechnungsfortschreibung noch nicht abgeschlossen. In diesen Fällen wird die Kommune den Grundsteuerbescheid an den vorherigen Eigentümer adressieren. Nach erfolgter Fortschreibung wird die Kommune einen korrigierten Grundsteuerbescheid erlassen.
Was ist, wenn bereits Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid/Grundsteuermess- bescheid eingelegt wurde?
Wurde bereits gegen den Grundsteuerwertbescheid und/oder den Grundsteuermessbescheid Einspruch eingelegt, ist ein zusätzlicher Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune nicht notwendig. In diesem Fall ist auf Erledigung des Einspruchs durch das Finanzamt abzuwarten. Aufgrund des derzeitigen Fallaufkommens kommt es bundesweit, so auch im Saarland, zu längeren Bearbeitungszeiten.
Der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid und/oder den Grundsteuermessbescheid verhindert nicht die Fälligkeit der Grundsteuer, es sei denn, es wurde bereits die Aussetzung der Vollziehung beantragt und gewährt.
Welche Möglichkeiten gibt es bei begründeten Einsprüchen gegen die festgesetzte Grundsteuer?
Sollten begründete Einwände gegen die festgesetzte Grundsteuer vorliegen, stehen den Steuerpflichtigen folgende Möglichkeiten offen:
- Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid:
Innerhalb von 1 Monat nach Bekanntgabe des Grundsteuerbescheids können Sie gegen diesen Bescheid bei der Kommune Widerspruch erheben.
Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid ist allerdings nur bei allgemeinen Fehlern wie z.B. Doppelveranlagungen oder bei Zweifeln am zugrundeliegenden Hebesatz sinnvoll.
- Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid und/oder den Grundsteuermessbescheid:
Dem Grundsteuerbescheid der jeweiligen Kommune liegen der Grundsteuerwert- und der Grundsteuermessbescheid zugrunde. Korrekturen dieser Bescheide kann nur das zuständige Finanzamt veranlassen. Innerhalb einer Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe dieser Bescheide können Sie bei dem zuständigen Finanzamt Einspruch einlegen.
Zu beachten ist, dass auch hier die Einhaltung der Frist zur Einlegung eines Einspruchs, da andernfalls der Einspruch als unzulässig verworfen werden muss.
Auch nach Ablauf der Frist von 1 Monat kann eine Änderung des Grundsteuerwertbescheids und Grundsteuermessbescheids in Betracht kommen: Dies setzt aber voraus, dass sich durch die für notwendig erachtete Änderung eine Wertdifferenz von 15.000 Euro im Vergleich zum bisher festgestellten Grundsteuerwert ergibt.
Der Einspruch kann schriftlich oder elektronisch über ELSTER erfolgen. Möglich ist zudem, mit dem zuständigen Finanzamt einen Termin zu vereinbaren und dort den Einspruch zur Niederschrift einzulegen.
Darf das Grundsteueraufkommen in 2025 bzw. in den nächsten Jahren überhaupt erhöht werden?
Dies ist rechtlich in jedem Falle zulässig. Es bleibt jedoch dabei: Keine Gemeinde erhöht wegen der Reform das Grundsteueraufkommen!
Allerdings kann es vor Ort in den nächsten Jahren notwendig sein, unter anderen Gesichtspunkten (also unabhängig von der Reform) die Grundsteuer insgesamt angemessen anzuheben. Die Gemeinden sind gesetzlich verpflichtet, ihre Haushalte auszugleichen. Gerade im Saarland haben sich die Kommunen verpflichtet, einen strikten Haushaltskonsolidierungskurs einzuschlagen. Gleichzeitig sollen die Städte und Gemeinden aber auch lebenswert bleiben und zukunftssicher aufgestellt werden. Hierzu sind erhebliche finanzielle Anstrengungen erforderlich. Reichen die Finanzmittel hierfür nicht aus, müssen die Kommunen auch angemessene Steuererhöhungen in Erwägung ziehen. Dies kann allerdings jederzeit passieren und hat nichts mit der Umsetzung der Grundsteuerreform zu tun.
Zu betonen ist, dass keine Stadt oder Gemeinde leichtfertig Steuererhöhungen beschließt. In den Räten, die diese Entscheidung zu treffen haben, sitzen Bürgerinnen und Bürger die sich ehrenamtlich für ihre Gemeinde engagieren und übrigens auch selbst Steuerzahler sind.
Was bedeutet Aufkommensneutralität?
Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (das heißt ab dem Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert.
Zudem heißt Aufkommensneutralität nicht, dass die jeweilige persönliche Steuerbelastung für ein Grundstück unverändert bleibt. Es ist gerade eine Folge der Reform, dass, orientiert an den aktuellen Wertverhältnissen, im Einzelfall eine Mehr- oder Minderbelastung eintritt.
Denn die Neubewertung orientiert sich nicht mehr an den Verhältnissen des Jahres 1964, sondern an aktuellen Faktoren. So bilden die neuen Grundsteuerwerte beispielweise die tatsächlichen Werte von neuen Immobilien realitätsnäher ab. Dies ist im Prinzip auch dem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes geschuldet, wonach das alte Recht im Laufe der Zeit zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung des Grundvermögens geführt hat. Für die eigentlich interessante Frage „Warum muss ich ab 2025 mehr oder weniger Grundsteuer bezahlen?“ kommt es also in erster Linie auf die Frage an, welchen Wert das betreffende Grundstück nach dem neuen Recht hat.
Wichtig ist: Obwohl eine Gemeinde aufkommensneutral bleibt, also aus der Grundsteuer im Jahr 2025 nicht mehr einnimmt als vorher, kann sich die individuelle Höhe der im Einzelfall zu zahlenden Grundsteuer ändern.
Rückfragen und Rechtsbehelfe
Haben Sie Fragen,
können Sie sich an die folgenden Ansprechpartner wenden:
Fragen zur Bewertung der Grundstücke (Grundsteuerwert):
telefonisch unter Rufnummer Hotline Finanzamt Saarlouis 0681 501 6266
(Mo-Do 08:00 – 15:30, Fr 08:00 – 12:00)
oder schriftlich über ELSTER oder per Post an das jeweilige Finanzamt
Beachten Sie bitte auch die FAQ‘s zur Grundsteuerreform auf der Homepage der
saarländischen Finanzverwaltung:
https://www.saarland.de/mfw/DE/portale/steuernundfinanzaemter/Grundsteuerreform
Bei Fragen hinsichtlich des Hebesatzes oder der Höhe der Grundsteuerzahllast:
Gemeinde Ensdorf, Steueramt
Tel. 06831/504-125 oder 504-124